3·15關註新政策下催生新糾紛案例
隨著近年限購政策的出臺，不少樓盤出現可以幫客戶辦理"完稅證明"、"社保證明"等能讓客戶符合購房條件的證明，而由此產生的糾紛也不少，此外， 誠意金退還、環境噪音、中介等老問題也仍長期或多或少地存在市場上。籍"3·15"消費者權益保護日即將到來之際，記者搜羅相關案例，給予讀者以提醒參 考。
市場上存在著各式各樣的糾紛案例
案例一
關鍵詞：虛假個稅
2013年9月，在廣州工作瞭一年的徐某想在廣州 購房，便委托A中介公司尋找合適的房源。經A中介公司介紹，看中黃埔區某物業，便與業主簽訂《房屋買賣合同》。簽訂合同前，徐某明確告知中介公司其在現行 限購政策下，不具備購房資格。中介公司回復說，可以協助其辦理個人所得稅完稅證明，並保證能通過房產登記部門的審核。徐某認為該方法能夠幫助自己順利購 房，於是向A中介公司支付瞭4500元用於代辦個人所得稅完稅證明。
2013年11月，買賣雙方及A中介公司共同到交易登記部門辦理交 易過戶手續。交易登記部門審核後告知徐某，其個人完稅證明未能通過。此時，徐某要求中介公司退還代辦個人所得稅完稅證明的費用及中介費用。同時，徐某向中 介協會反映該公司代辦個人所得稅完稅證明的行為，要求依法處理。
處理：若經查核，徐某所提交的個人完稅證明是虛假的，則徐某及A中介公 司將受到法律的懲戒。按規定：有此行為的中介公司將受到行政主管部門處以2萬元以上3萬元以下的罰款，情節嚴重的，對房地產中介機構責令停業整頓，對直接 責任人員，吊銷房地產中介服務執業資格證書，並可提請原註冊機構取消註冊。
提醒：買方應當根據當地現行的限購政策，確定自己是否符合購房資格。並且，買賣雙方可在合同中約定若因政策導致買方不符合購房條件的，可變更履行主體、推遲履行時間(以便買方完善購房條件)或者解除合同，避免造成不必要的損失。
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關鍵詞：誠意金退訂
2013年6月，佛山一位黃先生在樂從鎮某樓盤認購瞭一套住房，並交付瞭誠意金2萬元。黃先生在認購時已向商傢咨詢，能否在房產證上寫上其與朋友兩個人 的名字，銷售員給予肯定答復，在簽訂購房合約時，商傢亦加以明確。但購房合同簽訂當天下午，商傢卻電話告知房產證隻能寫黃某一個名字。黃某認為商傢未履行 告知真實情況，侵犯瞭消費者權利，要求商傢撤銷訂房協議書並退還訂金2萬元。黃某多次和商傢交涉無果，遂投訴到樂從消委分會。
處理：樂 從消委分會提出商傢需退還黃先生誠意金的兩大原因。一是商傢行為侵犯瞭黃先生的知悉真情權。知悉真情權又叫瞭解權、知情權，是指消費者享有知悉其購買，使 用的商品或者接受服務的真實情況的權利。該項權利的設定旨在消除消費者和經營者的信息不對稱給消費者帶來的不利影響。商傢在簽訂《購房協議書》前，並無把 消費者關註的房產證產權人問題等情況如實告知消費者。二是商傢強行規定訂金不可退返的條款，並不符合法律原則。後來，經過樂從分局工作人員多次進行調解工 作，房地產開發商同意終止訂房協議並退還黃先生訂金2萬元。黃先生對調解結果滿意並對樂從分局表示感謝。
提醒：在日常消費過程中，一是要註意在消費前對交易各項細則作全面瞭解，並盡可能細化避免誤會；二是可以運用簽訂書面合同等方式，維護自身合法權益，做好法律保障。
案例三
關鍵詞：噪音
在順德某樓盤購房的一批業主集結於項目銷售中心，針對噪音困擾要求開發商給出解釋。項目一期北鄰珠二環高速，此次受到業主質疑的主要是一期共計4座項 目，正對珠二環高速公路，直線距離僅約30米。因此，珠二環車流帶來的噪音困擾。業主周小姐指出，自己所購買的物業位於4座，相比1-3座，略微遠離珠二 環，但是即使夜晚關上全部的門窗，也能清晰地聽到外邊的車流聲。"這條高速路上跑的多是長途重型貨運車，晚上大傢入睡的時間段車流最多，揚塵也特別厲 害"，周小姐指出，自己房屋的客臥與書房都對著珠二環，如果入住不僅無法開窗，還會影響正常休息。有業主拿著自己的測噪音設備在高速公路上測得噪音分貝達 到92分貝，室內白天的噪音分貝也超過70分貝，遠超過國傢相關規定。
開發商方面表示，當初銷售現場有公示文件，註明項目北側政府規劃為珠二環高速公路，會產生一定噪音，業主購房之前應已有瞭解。既然已成為既定事實，開發商表示將會積極配合落實噪音防治措施，但是隔音墻應由噪音發出方即珠二環的建設單位負責。
提醒：買傢在購房之前必須搞清楚所有項目資料，包括項目的具體規劃數據，一般開發商能夠拿到預售證，說明物業的大部分資料和規劃已符合國傢標準。但是由 於房地產的後續開發流程要求開發商具備良好的誤差控制能力，因此品牌開發商由於經驗豐富，往往會更受買傢信賴。買傢除樣板房之外，最好能夠進行實地考察， 清楚自己所購物業位於項目的具體位置以及考慮到周邊環境對其的影響。
案例四
關鍵詞：中介民間信貸手續費缺錢急用哪裡借錢費
2013年8月，梁某經某中介公司經紀人員張某介紹查看一套房屋後，對房屋十分滿意。梁某認為購房是一件重要的事情，為謹慎起見於是決定約傢人再次查看 該房屋。梁某及其傢人對該房屋結構、價款、環境等均十分滿意，於是向賣傢支付2萬元定金及5000元中介費，並簽署三方合同，約定貸款人為梁某的母親周 某。
事後，銀行告知梁某因其母親已近50歲，隻同意貸8年款，與其預期貸10年款有差距。於是，梁某就與賣方、中介公司協商解除合同， 並要求退回定金2萬元及中介服務費5000元，但遭到拒絕。梁某認為，買賣合同沒履行完，中介公司無權收費，賣傢應退回定金，於是將中介公司和業主告上法 庭。最後，經法院審理，法院對梁某的訴訟請求不予支持，要求其向中介公司支付中介服務費、向賣方支付違約金及經濟損失。
處理：在房屋交易過程中，中介公司的行為實際上是一種居間行為，其和委托人之間形成的是一種居間合同關系。根據《合同法》的規定，居間人促成合同成立 的，委托人應當按照約定支付報酬。而居間成功的標準，一般以促成買賣合同簽署為準，而不是以完成買賣過戶手續，除非委托人和中介公司有特別約定。因此，買 賣雙方自簽署合同之日起，該合同受法律約束，中介公司有權向梁某收取中介服務費。
如買賣雙方要保障中介費用的合理支付，可與中介公司協 商明確各項服務的收費標準，又或者采取分段收費的方式支付中介費用，並在簽訂合同時訂立明確的條款。例如：將中介服務分成促成簽訂買賣合同，代辦或者協助 辦理過戶交易手續，協助辦理交樓手續等三項服務內容，明確每項服務的收費金額。對於定金部分也可以與賣方協商具體支付的條件，並訂立相關條款。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-13/09013984947.shtml
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