佛山寫字樓仍處價格窪地
■佛山的優質寫字樓較受投資者青睞。
近期，佛山一批優質寫字樓集中入市，因其有不限購、不限貸、性價比高、投資自用均可、可為企業提供一個良好形象的平臺等優勢，加上住宅限購、投資渠道狹窄的大背景，這批寫字樓甫一上市，就受到瞭投資者的青睞。
未來三年增量不少
據高力國際統計，未來三年佛山寫字樓市場將會迎來大批量新增供應，總計約為320萬㎡。
至2012年底，佛山寫字樓總庫存104萬㎡，新增供應約10.8萬㎡，平均空置率為18.6%；從租金及售價水平來看，2008年至2012年佛山 寫字樓租金呈上升水平；2008年至2011年寫字樓售價呈上升水平；2012年售價有小幅下降；毛收益率整體呈下降趨勢，2012年有小幅反彈，至 2013年第一季度，租金平均為52元/㎡/月，售價為14500元/㎡，毛收益率為4.3%。
業內人士認為，2013年佛山的寫字樓和零售商業市場將面臨大體量的新增供應，大量的新增供應將造成空置率的上浮，預計屆時租金將保持平穩或有小幅下降。不過，投資者仍看好未來佛山市場，"新國五條"的出臺會使商業地產更受投資者關註，預計售價會呈上升趨勢。
價格窪地收益穩定
"佛山寫字樓特點是供應量大、集中在核心區域、毛坯銷售、未來升值空間大。"佛山中原地產董事總經理餘鴻說，開發商為瞭以價走量，佛山在售寫字樓的定價都不高，與廣州、深圳寫字樓動輒六七萬元一平方米的售價相比，佛山處於寫字樓投資市場的價格窪地。
記者瞭解到，佛山新地標保利中心目前售價為1.6萬-1.7萬元/㎡；佛山萬科廣場在售中區高樓層單位，均價在1.5萬-1.6萬元/㎡；禪城綠地中 心一期寫字樓售價1.4萬-1.7萬元/㎡。而與佛山萬科廣場、禪城綠地中心處於同地段的金海廣場，是佛山目前租金最貴的寫字樓，約100元/㎡/月，而 其二手價格僅為1.4萬-1.7萬元/㎡，與佛山新售寫字樓價格基本持平，可見在售寫字樓開發商定價謹慎。
《保利中心投資白皮書》認為，隨著城市化進程加快和產業轉型，跨國企業和實力型中資公司擴展業務及改善辦公環境等需要的增長，令寫字樓成為市場關註焦 點，寫字樓的潛在市場前景廣闊，目前卻處在價格窪地。國傢針對住宅市場的調控出臺後，開發商、金融機構和投資者的大量資金轉入商業地產，寫字樓成為投資新 風向標。其穩定的租金增幅，年收益在6%-10%之間，較低的風險指數都令優質寫字樓受到投資者的青睞。
綜合體復合型更抗風險
新增供應量激增，空置率增大，那麼現在是否是投資寫字樓的最好時機呢？"雖然它們的集中入市會拉大空置率，但隻是暫時的，寫字樓需要一定的市場認可的 過程，優質的寫字樓一定會被逐漸消化掉。"餘鴻表示，現在是投資寫字樓非常好的時機，"新供應的一批寫字樓都號稱超甲級、質素不錯，都位於核心區域，性價 比高，很有升值空間，估計未來售價會超過2萬元/㎡。"
保利地產相關負責人提醒，寫字樓投資與住宅投資不一樣，需要非常強的專業性，擁有高品質和優質地段才會有投資價值。在數量龐雜、品類紛繁的寫字樓市 場，選擇不可復制的CBD地段、擁有"一站式"綜合體配套、優質品質的高端寫字樓才能把風險降到最低。"綜合體復合型物業的抗風險能力較單體物業高，投資 回報率以及物業的增值速度都比單體寫字樓要快，綜合型寫字樓已經成為投資寫字樓的第一選擇。"
近期熱銷高端寫字樓
保利中心：項目地處佛山新城，被定位為"引領佛山產業升級的世界級商務平臺"，是總建築面積超過200萬㎡的航母級城市綜合體--保利東灣項目的重要 組成部分，樓高超過248米，共54層，擁有4.2-5.4米層高，31臺高速電梯，智能化門禁系統，特聘專業物管團隊，打造國際化頂級辦公軟環境。
南海萬達中心：該項目是萬達集團25年的商務大成之作，采用瞭國際5A寫字樓標準配置，是佛山首座185米超高層寫字樓。萬達中心依托萬達集團佈局廣東的最大規模城市綜合體，擁有全能配套、聚合業態、巔峰價值等多項絕對優勢。
禪城綠地中心：綠地的5A超甲級寫字樓，地處季華路，是兩棟高度為220米的雙子塔，是廣州從一環進入佛山的"第一眼地標"。產品面積為 75-1836㎡，每一棟寫字樓都有獨立出入口，大堂挑高達9.6米，單棟配10臺高速電梯，2450個車位，中空玻璃，擁有溫度控制、空氣濕度控制、物 聯網等5A智能化配套。
佛山萬科廣場：該項目位於佛山新中軸與季華中央商務帶黃金交會點，由全球知名設計機構RTKL聯合十多傢專業顧問機構傾力打造的超甲級寫字樓，項目擁 有14米挑高大堂、4.05米標準層高、配備5A智能化系統與國際商務會議中心，還計劃引入咖啡廳銀行等商務配套、並組建專業寫字樓管理與租賃團隊，為入 駐企業與客戶提供更專業的服務。近期項目剛獲得國傢綠色建築最高獎項--"綠色三星建築標識"證書，據悉，目前在全國超高層寫字樓領域獲此殊榮建築屈指可 數。
碧桂園城市花園：該項目寫字樓位於佛山中軸，整棟物業樓高29層，目前僅17層在售，緊臨城市交通主幹道嶺南大道。其擁有超大面積陽臺，超豪大堂為 4-5米挑高設計。寫字樓整層約1100㎡，辦公空間設計靈活。碧桂園城市花園為碧桂園集團在禪城區打造的大型城市綜合體項目，總建築面積74萬㎡。
觀點：寫字樓適合長線投資
南海房地產協會秘書長麥志光：賬面上，房地產增值很厲害，但是由於交易稅高，太過短期的炒賣寫字樓等房產，收益會下降。寫字樓更適合"長線投資"。投資寫字樓還要看租售比，用租金水平與存款利率衡量。比如租金水平高過存款利率，則值得投資，反之則值得斟酌。
原高力國際副董事長嚴偉焜：投資寫字樓，具體看結構，大面積寫字樓反而更吸引大的企業，投資者收益會高。由於高端寫字樓大面積產品的租戶多為大中型企業，他們一旦進駐，基本都是長租約，決定瞭寫字樓租金穩定、租期長久、租金升幅穩健，投資收益更有保障。
佛山中原地產董事總經理餘鴻：現在是投資寫字樓的非常好的時機，因其質素高、價格卻不高，未來升值空間很大。選擇小面積還是大面積寫字樓，得看投資者 的經濟實力。寫字樓單位200㎡有200㎡的用處，2000㎡有2000㎡的用處。購買整層寫字樓會更有壓力，要找到合適的買傢。
回顧：佛山寫字樓"成長"歷程
目前，佛山市優質寫字樓主要分佈於禪城，桂城和順德三個區。禪城是佛山最早發展的商務區，圍繞季華路分佈，即位於祖廟--汾江，季華五路一帶。桂城為佛山的中心商務區，目前發展迅速，優質寫字樓主要分佈在南海大道、千燈湖金融高新區。佛山新城為新興商務區。
佛山寫字樓大約經歷瞭三個階段。1990年前，佛山寫字樓處於萌芽期，以政府、銀行等國有自建辦公物業大樓為主，部分企業在住宅、商業裙樓辦公，主要 分佈在政府行政辦公區域，代表項目有政府辦公大樓、銀行大樓。1990年-2000年間，佛山寫字樓進入起步期，在全國房地產開發熱的帶動下，商業寫字樓 在佛山開始發展，在祖廟-汾江路、季華路一帶出現瞭出租或出售的純商業辦公的乙級寫字樓物業；租金20-30元/㎡/月，代表項目有百花廣場、東建大廈、 創業大廈、經華大廈等。同時，因為市場發展的不成熟，造成瞭許多爛尾樓，如環球國際廣場。2000年後，佛山寫字樓飛速發展，隨著佛山五區合並，廣佛地鐵 開通，廣佛同城化進程不斷提速，以及佛山產業升級換代，甲級寫字樓隨之出現，租金也上升到40-90元/㎡/月，代表項目有環球國際廣場、卓遠國際商務大 廈、金海廣場、九鼎國際金融中心、金安大廈和承業大廈等。
佛山熱門寫字樓租售價
區域 項目 租金(元/㎡) 售價(元/㎡) 管理費(元/㎡)
禪城 卓遠國際商務大廈 65-80 11000-15000 10
九鼎國際 65-70台中市借貸利息 9000-10000 7
環球國際廣場 45-60 9500-12000 22
ICC 國際商業中心 65-70 11800 20
東建大廈 23-40 -- 10
百花廣場 35-40 -- 10
華輝廣場 60-65 -- 10
雅庭國際 -- 16000 8
智慧新城-源海國金廣場 -- 9500-10000 15
尚領國際 -- 8000 --
星星華園國際 -- 11500 --
金海廣場 85-95 19000 16
金海創意中心 -- 16000 16
保利中心 -- 15000-18000 18
恒福中心 70-80 -- 23
桂城 天安數碼城 35(毛坯)45(裝修)6000-7000 3.7
金安壹號 70-80 18000-20000 13
景興環球大廈 55-70 -- 16
華南國際金融中心 -- 27000 --
聯華大廈 -- 12000-12500 13
廣佛智城 25-35 8000 5
友邦金融中心-AIA 80-90 -- 25
承業大廈 65 -- 14.8
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-07-26/09073381267.shtml
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