以房養老 機會與陷阱並存
戴德梁行華北區董事總經理 王盛 采訪整理 孫寶瑩
"以房養老"還是一個很新的概念，廣義上講，任何利用自有住房取得養老資金的做法都可以算作"以房養老"，而狹義上講就是 "住房反向抵押貸款"，俗稱"倒按揭"。這種養老方式隻適用於有限的人群，即那些有獨立房產、有更高經濟或健康需求的獨居老人。
對於這種"倒按揭"的養老模式，民政部的解釋是老年人把自己的房產交給有政府背景的公益機構或者銀行，然後由這些機構按月提供養老費，老人病故後，剩餘的部分交給他的繼承人。但是，從目前開展以房養老政策試點的北京、上海、廣州和武漢四地來看，市場大多還處於觀望狀態。推廣當中的第一大阻礙就是，國內"以房養老" 的相關法規明顯滯後，這個事情是由公益性機構來運作，還是私益性機構運作，目前還處於摸索階段。
實際上，以房養老也存在一些陷阱。比如說，在中國樓市陰晴難測的情況下，房價漲太高的話，養老者則容易吃虧，所以選擇這種養老模式的話，必須對房價走勢有一個基本的判斷。另外，如果老人出售的房屋產權快到期的話，也很難賣出一個好價錢。更關鍵的是，隨著養老金缺口的持續擴大，以房養老有可能成為補貼這個缺口的方法之一。所以在我看來，如果有能夠持續維持生活的退休金以及有一套房子瞭，就大可不必以房養老。
當然，對於有打算以房養老的消費者來說，除瞭要註意房屋的估價問題，我建議消費者還要特別註意和你合作的這個金融機構(保險公司或者銀行)的情況，保證它有足夠的信譽和能力，並且對以房養老的市場規則很清楚。
此外，還要防范相關的法律風險。比如，在房改過程中，有些單位的住房政策、產權比例政策經過數次調整，使得部分老年人不能擁有完整、合法的房屋產權；其次，中國住宅用地使用年限最長為70年，到期後續期的問題怎麼解決？這些問題在考慮以房養老之前，都應該預先考慮到。
至於如何評價房產價值，如何根據老年人的健康狀況推算其壽命，在國外是有專業的機構來做這件事的，並且他們的新北市小額信用貸款推算結果普遍能夠得到消費者的認同。但在中國，目前還沒有這麼成熟的機構出現。
所以，在缺乏健全的法治環境、操作層面的細則以及相關擔保公司充分參與的情況下，以房養老在中國短期內不會成為主流的養老方式。
不可否認，隨著人口老齡化的加劇，如何養老在中國越來越成為一個嚴重的社會問題。這幾年，除瞭"以房養老"這個概念，還出現瞭"養老地產"等針對老年人的新概念。
養老地產的開發相對來說是一個新領域。所謂"養老地產"，並不隻是蓋一些更適合老年人居住的房子，除此之外，周邊必須要配套一系列的養老設施，比如醫院、護理、保健場所等。
不過，目前養老地產在國內還沒有流行起來，很大的原因是市場上可供選擇的養老地產項目並不能滿足消費者多元化的養老需求。現在一個人退休之後石牌房屋貸款台北信貸房貸信貸年息，很可能還要過30年，但是這段時間裡面你每一個時間段的需求都是不一樣的。你健康的狀態下有一種需求，完全需要24小時有人照顧的狀況下又是另外一種需求。現在市場上的產品能夠滿足各個階段的需求嗎？我看未必。可以把配套的養老設施做好的，少之又少。
另一方面，政府對養老地產的支持還沒有很清楚的指導，社會保險能夠用在什麼樣的產品上面我們並不是很清楚，稅務政策上對於養老地產和退休人員哪方面的選擇會有支持，這些都不是特別明朗。
這種情況下，在選擇養老地產的時候，消費者除瞭考慮開發商和運營商的實力和背景，還應該依據自身需求及經濟條件來做抉擇。年齡不太大而經濟條件優越的老人，可以嘗試旅遊區的異地養老項目。而高齡且經濟條件有限的老人，可以考慮離孩子較近的社區型養老項目，方便傢人照顧並且享受社區養老服務設施。
目前，開發商對於養老地產還處於探索和試水的階段，對於消費者來說完全可以再進行觀望。我估計在未來10年裡，市場上的養老地產項目會大大減少，市場會淘汰一部分不夠好的項目。到那時候，養老地產會有一些更具體的運營模式，政府的政策會更明朗，大傢對這種養老的理念也會更加成熟。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-09-24/08324475551.shtml
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